Die Anlässe, aus denen eine Immobilie bewertet wird, sind vielfältig: steuerliche Feststellungen, die Übergabe an die nächste Generation, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, güter- und erbrechtliche Ausgleichsansprüche, der Nachweis der Angemessenheit eines Kaufpreises. Der Wertmaßstab bleibt dabei derselbe. Grundlage ist stets der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB – der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Basis unserer Arbeit ist deshalb ausnahmslos die Erstattung eines individuellen Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Wertermittlung erfolgt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren; die Verfahrenswahl wird am Bewertungsobjekt ausgerichtet und begründet. Sämtliche Ansätze – Bodenwert, Vergleichsdaten, Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – werden offengelegt und aus den Daten des Marktes abgeleitet. Auch dort, wo das Steuerrecht eigene Begriffe verwendet, führt der Weg über den Verkehrswert: Der „gemeine Wert“ im Sinne des § 198 BewG entspricht dem Verkehrswert, und § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG verweist für den Nachweis ausdrücklich auf die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften.

Was der Anlass bestimmt, ist nicht der Wertbegriff, sondern die Rahmenbedingungen der Bewertung: den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag – gegebenenfalls mehrere –, den Umfang der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit, die Frage, ob Rechte und Belastungen im Wert zu erfassen oder gesondert auszuweisen sind, sowie den Adressaten und damit die erforderliche Darstellungstiefe. Ein Gutachten, das gegenüber dem Finanzamt oder einem Betreuungsgericht Bestand haben soll, muss anderen Prüfungsmaßstäben genügen als eine interne Entscheidungsgrundlage – die methodische Grundlage ist in beiden Fällen dieselbe.

Eine Ausnahme bildet allein das Gutachten zur Bestimmung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Es ermittelt keinen Verkehrswert, sondern beurteilt ausschließlich die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes. Näheres dazu im entsprechenden Abschnitt.

Die nachfolgenden Abschnitte beschreiben die Anlässe, für die wir regelmäßig beauftragt werden. Sie sollen eine erste Orientierung geben – die Beurteilung des Einzelfalls ersetzen sie nicht.