Steuerliche Zwecke

Die typisierte Bewertung

Das Steuerrecht bewertet Grundbesitz typisiert. Die Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG arbeiten mit standardisierten Ansätzen, die der Gleichmäßigkeit der Besteuerung und der Verwaltungsvereinfachung dienen. Sie können den tatsächlichen Marktwert treffen – sie können ihn aber auch deutlich überschreiten, insbesondere bei Objekten mit Instandhaltungsrückstau, ungünstigem Zuschnitt, eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit, Denkmalschutz, Erbbaurechtsbelastung, energetischem Sanierungsbedarf oder schwieriger Lage. In diesen Fällen wird die Wertermittlung zum wirtschaftlich relevanten Faktor.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG

§ 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Gelingt dieser Nachweis, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen – nicht beim Finanzamt. Inhaltlich ist der zu führende Nachweis eine Verkehrswertermittlung: Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB, und für den Nachweis gelten nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, mithin die ImmoWertV.

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige gehören damit zu dem vom Gesetz ausdrücklich benannten Personenkreis. Alternativ kann nach § 198 Abs. 3 BewG ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis herangezogen werden, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgt ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Entscheidend ist die Qualität des Gutachtens. Ein Nachweis nach § 198 BewG entfaltet keine Bindungswirkung; Finanzverwaltung und Finanzgerichte prüfen das Gutachten eigenständig auf Plausibilität und Schlüssigkeit. Die Rechtsprechung verlangt eine methodisch konsistente, nachvollziehbare und widerspruchsfreie Darstellung: eine sachgerechte und begründete Verfahrenswahl, eine vollständige und dokumentierte Erhebung der Bewertungsgrundlagen einschließlich Ortsbesichtigung sowie eine sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach nachvollziehbare Ableitung sämtlicher Ansätze. Gutachten scheitern in der Praxis selten am Ergebnis, sondern an der Begründung.

Typische Fragestellungen in diesem Zusammenhang:

Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert erscheint deutlich zu hoch.
Das Objekt weist erheblichen Instandhaltungs- oder Modernisierungsrückstand auf.
Es bestehen Belastungen, Baulasten, Altlastenverdacht oder Nutzungseinschränkungen.
Das Objekt ist am Markt nur eingeschränkt verwertbar.

Übertragung einer Immobilie vom Betriebs- in das Privatvermögen

Wird ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen entnommen – etwa im Zuge einer Betriebsaufgabe, einer Umstrukturierung, der Beendigung einer Betriebsaufspaltung oder einer schlichten Entnahme –, ist der Vorgang steuerlich zu bewerten. Der Entnahmegewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem anzusetzenden Wert und dem Buchwert. Je nach Sachverhalt ist der Teilwert oder der gemeine Wert maßgeblich; beide werden aus dem nach § 194 BauGB ermittelten Verkehrswert abgeleitet. Grundlage ist damit auch hier ein individuelles Verkehrswertgutachten.

Praktische Bedeutung hat der Vorgang vor allem deshalb, weil die stillen Reserven in einem Zeitpunkt aufgedeckt werden, in dem regelmäßig kein Liquiditätszufluss stattfindet. Eine sorgfältig begründete Wertermittlung zum zutreffenden Stichtag ist deshalb keine Formalie, sondern unmittelbar steuerwirksam. Sie schafft zugleich eine dokumentierte Grundlage für den späteren Nachweis der Anschaffungskosten im Privatvermögen und für die weitere Abschreibung.

Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Dieser Bewertungsanlass bildet die Ausnahme von der sonst durchgängigen Verkehrswertermittlung: Gegenstand des Gutachtens ist kein Wert, sondern ein Zeitraum. Ermittelt wird ausschließlich die verbleibende tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes; ein Verkehrswert nach § 194 BauGB wird weder ermittelt noch ausgewiesen.

Gebäude werden steuerlich grundsätzlich nach den typisierten Sätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abgeschrieben. Weist der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, kann diese der Abschreibung zugrunde gelegt werden – mit entsprechend höherem jährlichen Aufwand. Der Nachweis erfolgt durch ein Gutachten, das die maßgeblichen Determinanten der Restnutzungsdauer objektbezogen erhebt und würdigt: technischer Zustand der tragenden und der langlebigen Bauteile, Modernisierungsgrad, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Rahmenbedingungen.

Auch hier gilt: Pauschale Ableitungen aus Tabellenwerken oder aus dem Baujahr allein genügen den Anforderungen der Finanzverwaltung nicht. Erforderlich ist eine methodisch nachvollziehbare, am konkreten Objekt entwickelte Begründung – einschließlich der Auseinandersetzung mit den anerkannten Modellansätzen und der Dokumentation des Gebäudezustands im Rahmen einer Ortsbesichtigung.

Weitere steuerliche Anlässe

Kaufpreisaufteilung: Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude als Grundlage der Abschreibung. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ist für die Gerichte nicht bindend; eine gutachterliche Aufteilung kann erhebliche Unterschiede bewirken.
Grundsteuer: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem festgestellten Grundsteuerwert. Zu beachten sind die engen gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere die geforderte erhebliche Abweichung.
Schenkung- und Erbschaftsteuer: siehe die Abschnitte „Vermögensnachfolge“ und „Immobilienerbschaft“.
Bewertung von Nutzungsrechten und Belastungen als Grundlage für den Lastenabzug.