Wertnachweis für gesetzliche Betreuer
Soll eine Immobilie veräußert werden, die im Eigentum einer betreuten Person steht, bedarf der Betreuer für die Verfügung über das Grundstück und für die Verpflichtung dazu der Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB). Bereits der notarielle Kaufvertrag unterliegt damit der Genehmigungspflicht; er wird erst mit Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses wirksam.
Das Betreuungsgericht prüft, ob die Veräußerung dem Wohl des Betreuten entspricht und ob der vereinbarte Kaufpreis angemessen ist. Regelmäßig erwartet es hierfür einen belastbaren Wertnachweis. Eine Maklerpreiseinschätzung genügt dafür in der Regel nicht – schon deshalb, weil der Makler ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Geschäfts hat. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfüllt demgegenüber die Anforderungen an Unabhängigkeit und Nachvollziehbarkeit.
Der Wertnachweis dient dabei nicht allein dem Gericht. Er schützt auch den Betreuer selbst: Er dokumentiert, dass die Entscheidung auf einer sachlich hergeleiteten Grundlage getroffen wurde, und ist damit ein wesentlicher Baustein der Haftungsvorsorge gegenüber dem Betreuten und dessen Angehörigen.
Weitere Verwalter fremden Vermögens
Vergleichbare Anforderungen bestehen für andere Personen, die über Vermögen entscheiden, das ihnen nicht selbst gehört – etwa Vorsorgebevollmächtigte, Testamentsvollstrecker, Nachlasspfleger, Insolvenzverwalter, Vormünder und Eltern bei Verfügungen über Kindesvermögen. Auch dort ist die Dokumentation der Wertangemessenheit regelmäßig der entscheidende Punkt, an dem eine Entscheidung später gemessen wird.
Freihändiger Verkauf
Auch außerhalb genehmigungspflichtiger Konstellationen ist eine unabhängige Wertermittlung vor dem Verkauf sinnvoll. Sie liefert eine realistische Preisvorstellung, macht die wertbildenden Merkmale des Objekts gegenüber Kaufinteressenten nachvollziehbar und schafft eine sachliche Verhandlungsgrundlage. Der Unterschied zur Preiseinschätzung eines Vermittlers liegt in der Interessenlage: Der Sachverständige hat kein wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Geschäfts und keinen erfolgsabhängigen Vergütungsanteil.