Immobilienerbschaft
Mit dem Erbfall geht das Vermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine Erbengemeinschaft – eine Gemeinschaft zur gesamten Hand, in der grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügt werden kann.
Transparente Regelung innerhalb der Erbengemeinschaft
Für die Auseinandersetzung stehen im Wesentlichen drei Wege offen: die Veräußerung an einen Dritten und Verteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung oder – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung. Der dritte Weg ist regelmäßig der wirtschaftlich ungünstigste; er entsteht meist dort, wo keine Einigung über den Wert erzielt werden konnte.
Ein Verkehrswertgutachten schafft die gemeinsame Tatsachengrundlage. Es beziffert nicht nur einen Betrag, sondern legt offen, wie er zustande kommt: welche Vergleichsdaten herangezogen wurden, welche Mieten marktüblich sind, welcher Instandhaltungsrückstau besteht und welche Rechte und Belastungen wertrelevant sind. Diese Transparenz ist der eigentliche Nutzen – sie ermöglicht Entscheidungen, die auch im Nachhinein Bestand haben.
Häufige Konstellationen:
- Ein Miterbe möchte die Immobilie übernehmen; die Höhe der Abfindung ist zu bestimmen.
- Der Nachlass enthält mehrere Objekte, die möglichst wertgleich verteilt werden sollen.
- Ein Miterbe hat zu Lebzeiten bereits eine Immobilie erhalten; die Anrechnung ist zu klären.
- Die Immobilie ist vermietet, unaufgeräumt oder in schlechtem baulichen Zustand vorgefunden worden.
Erbschaftsteuer und Nachweis nach § 198 BewG
Parallel zur Auseinandersetzung läuft die steuerliche Bewertung. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert nach den typisierten Verfahren fest; Bewertungsstichtag ist der Todestag. Weicht dieser Wert erkennbar nach oben vom Marktwert ab, kommt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG in Betracht. Angesichts der Fristen im Feststellungsverfahren empfiehlt es sich, die Frage frühzeitig zu prüfen – nicht erst nach Ablauf der Einspruchsfrist.
Zu beachten ist der Zustand der Immobilie zum Stichtag. Ein zum Todestag vermülltes oder vollständig sanierungsbedürftiges Objekt fällt den Erben in genau diesem Zustand zu; die marktüblich unvermeidbaren Aufwendungen können als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wertmindernd zu berücksichtigen sein. Solche Umstände werden von typisierten Verfahren nicht erfasst.