Vermögensnachfolge
Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten ist der Regelfall gut geplanter Vermögensnachfolge. Sie ermöglicht die mehrfache Ausnutzung der persönlichen Freibeträge, die geordnete Übergabe an die nächste Generation und die Absicherung des Übergebers. Voraussetzung ist, dass alle Beteiligten wissen, worüber sie verfügen. Der Verkehrswert der Immobilie ist dabei die zentrale Bezugsgröße – für die steuerliche Bemessung ebenso wie für die Frage, ob die Übertragung innerhalb der Familie als ausgewogen empfunden wird.
Nießbrauch und Wohnungsrecht
Vorbehaltener Nießbrauch und Wohnungsrecht sind die verbreitetsten Instrumente, um die Übergabe der Substanz von der Nutzung zu trennen. Sie mindern den Wert dessen, was der Erwerber erhält, und sind deshalb sowohl zivilrechtlich als auch steuerlich zu bewerten. Der steuerliche Kapitalwert einer solchen Nutzung ergibt sich aus dem Jahreswert und dem Vervielfältiger nach der Lebenserwartung der berechtigten Person (§§ 13 bis 16 BewG); bei der Ermittlung des Jahreswerts ist die Begrenzungsregelung des § 16 BewG zu beachten.
Für die Praxis wichtig ist eine Unterscheidung, die häufig zu Missverständnissen führt: Der Grundbesitzwert wird im steuerlichen Feststellungsverfahren grundsätzlich lastenfrei festgestellt. Ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht wirkt sich dort nicht wertmindernd aus, sondern wird auf einer anderen Ebene – als abzugsfähige Last bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer – berücksichtigt. Wird die Belastung dagegen unmittelbar im Verkehrswertgutachten als Nachweis eines geringeren Wertes nach § 198 BewG erfasst, wird der Marktwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Belastung ermittelt; die typisierende Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG findet insoweit keine Anwendung (BFH, Urteil vom 09.04.2014 – II R 48/12). Welcher Weg im Einzelfall vorzugswürdig ist, sollte vor der Beauftragung geklärt werden – gemeinsam mit dem steuerlichen Berater.
Ausgleich innerhalb der Familie
Wird ein Kind mit einer Immobilie bedacht, stellt sich regelmäßig die Frage nach dem Ausgleich gegenüber den Geschwistern – durch Gleichstellungsgelder, Anrechnungs- oder Ausgleichungsbestimmungen oder durch Pflichtteilsverzichte. Alle diese Gestaltungen setzen einen Wert voraus, den alle Beteiligten als sachlich hergeleitet akzeptieren können. Ein neutrales Gutachten nimmt der Diskussion die persönliche Ebene: Es verschiebt das Gespräch von der Behauptung zur nachvollziehbaren Begründung.
Zugleich ist der Wert zum Übertragungsstichtag später von Bedeutung – etwa für Pflichtteilsergänzungsansprüche oder für die Anrechnung auf den Erbteil. Eine zeitnahe, dokumentierte Wertermittlung erspart es den Beteiligten, Jahre später eine rückwirkende Bewertung mit lückenhafter Datenlage vornehmen zu müssen.